Paano magbenta ng apartment kasama ang isang rehistradong tao. Maaari bang magbenta ang may-ari ng isang apartment kung ang isang bata ay nakarehistro dito? Magbenta ng apartment na may rehistradong kamag-anak

Ang pagbebenta ng apartment na may rehistradong tao ay hindi ipinagbabawal. Para ipatupad ito, kakailanganin ang pahintulot ng mamimili sa mga kundisyon ng encumbrance. Kung ang mga rehistradong tao ay tumangging ma-discharge, ang pagpapaalis ay magaganap sa pamamagitan ng hudisyal na pamamaraan.

Bilang isang patakaran, ang anumang pagbebenta ng isang apartment na may encumbrance ay nagpapahiwatig ng isang proporsyonal na pagbawas sa presyo nito. Gayunpaman, maraming nagbebenta ang gumagamit ng trick at hindi nag-uulat ng mga rehistradong mamamayan kapag nagbebenta. Ito ay nagiging isang tunay na problema para sa mga bagong may-ari ng bahay, na nagtataas ng maraming mga katanungan. Maraming tao ang hindi alam kung paano protektahan ang kanilang mga karapatan. Gayunpaman, may mga legal na paraan at mga nuances na nagbibigay-daan sa iyo upang malutas ang sitwasyon na pabor sa mamimili.

Posible ang pagbebenta ng apartment na may rehistradong tao. Hindi ipinagbabawal ng batas ang mga ganitong uri ng transaksyon. Bilang karagdagan, kapag bumili ng isang bahay na may isang encumbrance, ang mamimili ay dapat magkaroon ng kamalayan ng pagkakaroon ng mga rehistradong tao. Gayunpaman, tulad ng ipinapakita ng kasanayan, ang nagbebenta ay hindi palaging nag-uulat ng mga rehistradong mamamayan, ngunit, sa kabaligtaran, inaangkin ang kanilang kawalan. Ang ganitong mga trick ay dahil sa ang katunayan na:

• Mas mahirap magbenta ng bahay na may mga encumbrances kaysa sa legal na "malinis".
• Ang mga presyo para sa naturang real estate ay mas mababa.

Siyempre, ang mga panganib ng pagbili ay maaaring mabawasan sa pamamagitan ng maingat na pagsuri sa mga dokumento para sa apartment, lalo na ang isang sertipiko na naglalaman ng impormasyon tungkol sa mga rehistradong tao. Gayunpaman, kapag nagmamadaling bumili ng bahay, kadalasang binabalewala ang naturang tseke.

Kaya, ang mamimili sa oras ng transaksyon ay maaaring:

• alam ang tungkol sa encumbrance;
• walang impormasyon tungkol sa pagkakaroon ng mga taong nakarehistro sa biniling pabahay.

Depende dito, mag-iiba ang legal na bisa ng naturang pagbebenta at pagbili.

Talahanayan 1. Mga legal na kahihinatnan kapag bumili ng pabahay na may mga encumbrances

Batayang normatibo

Ang mga transaksyong kinasasangkutan ng pagbebenta ng nasasakupang real estate ay sabay-sabay na kinokontrol ng ilang sangay ng batas:

• Civil Code (Civil Code) ng Russian Federation;
• Housing Code (LC) ng Russian Federation;
• Konstitusyon ng Russian Federation.

Sa partikular, kinokontrol ng Artikulo 22 ng Civil Code ang karapatan ng may-ari na magsagawa ng mga transaksyon sa personal na pabahay sa kanyang sariling paghuhusga. Kasabay nito, hindi niya hinihiling ang pahintulot ng mga mamamayan na nakarehistro at nakatira sa apartment na ito.

Kasabay nito, ang Kodigo sa Pabahay at ang Konstitusyon ng Russian Federation ay nagpapahayag ng karapatan ng bawat mamamayan na gumamit ng pabahay.

Tungkol dito, ang Artikulo 292 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagsasaad na ang paglipat ng pagmamay-ari ng real estate ay hindi isang makabuluhang batayan para sa paglabas ng mga mamamayan at pagwawakas ng kanilang karapatang gumamit ng pabahay.

Mga panganib

Ang panlilinlang sa mga mamimili tungkol sa pagkakaroon ng mga taong nakarehistro sa real estate na ibinebenta ay isang malaking problema. Ito ay nagsasangkot ng mga panganib hindi lamang para sa bagong may-ari, kundi pati na rin para sa nagbebenta mismo.

Para sa nagbebenta

Ang nagbebenta ay may mas kaunting panganib kaysa sa bumibili. Ang nagbebenta ay nanganganib lamang sa isang kaso: nagbebenta ng real estate habang nagtatago ng impormasyon tungkol sa mga mamamayan na nakarehistro dito. Sa kasong ito, maaaring ideklarang invalid ang transaksyon sa korte at kailangang pasanin ng nagbebenta ang lahat ng legal na kahihinatnan.

Para sa bumibili

Ang pangunahing panganib para sa nakakuha ng partido ay ang kawalan ng kakayahan na paalisin ang mga tao pagkatapos bumili ng apartment. Kadalasan, kahit na hindi itinatago ng mga nagbebenta ang pagkakaroon ng mga rehistradong mamamayan, tinitiyak nila sa bumibili na pagkatapos ng transaksyon, ang mga ipinahiwatig na tao ay kusang mag-check out sa ari-arian. Hindi mo dapat kunin ang iyong salita para dito sa mga ganitong sitwasyon. Ang obligasyon na tanggalin ang pagkakarehistro ay dapat na:

1. naitala sa pagsulat at notarized;
2. ipinahiwatig sa teksto ng kontrata (isang sugnay sa isang tiyak na panahon kung saan ang mga mamamayan ay kinakailangang mag-check out sa apartment ay maaari ding isama).

Kung hindi ito nagawa, nanganganib ang mamimili:

• na dayain ng nagbebenta;
• maging biktima ng iligal na pandaraya at mga manloloko;
• bumili ng pabahay na may mga encumbrances ng mga tao na hindi napapailalim sa paglabas sa pamamagitan ng hukuman. Sa kasong ito, ang bagong may-ari ay maaaring magtiis sa "hindi gustong" kapitbahay o hilingin na ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay hindi wasto.

Tandaan. Kung sumang-ayon ang mga residente na ma-discharge, kinakailangan na humiling ng sertipikadong pangako na paalisin ang mga mamamayan sa oras o pagkatapos makumpleto ang transaksyon.

Mga Tampok ng Deal

Ang mga sitwasyon kung saan ang real estate ay nahiwalay sa isang encumbrance sa anyo ng mga rehistradong tao ay hindi karaniwan. Sa ganitong mga transaksyon, may mga tampok na nakakaapekto sa kanilang legal na katangian:

1. Hindi lahat ng tao ay napapailalim sa pagpapaalis. Ang ilan sa kanila ay may panghabambuhay na karapatang manirahan, hindi alintana kung mayroon silang titulo sa nakahiwalay na apartment.
2. Ang isa pang kategorya ng mga mamamayan ay maaaring puwersahang paalisin ng korte (kahit na wala sila sa paglilitis).
3. Maraming rehistradong mamamayan ang hindi nakatira sa pabahay na ibinebenta, ngunit hindi nito winakasan ang kanilang karapatang manirahan dito.

Tandaan. Ang isang rehistradong tao ay hindi maaaring mag-claim ng pagmamay-ari ng ari-arian (maliban kung siya ang may-ari). Iniiba ng batas ang mga konseptong ito. Ang may-ari ay maaaring pagmamay-ari at itapon ang apartment, ang nakarehistrong tao ay maaari lamang manirahan dito.

Listahan ng mga taong nakarehistro sa apartment at napapailalim sa pagpapaalis pagkatapos nito ibenta

Kahit na nalaman ng mamimili ang tungkol sa mga rehistradong mamamayan pagkatapos ng pagbili, maaari niyang hilingin ang pagpapaalis sa isang partikular na kategorya ng mga tao.

Talahanayan 2. Mga taong napapailalim sa pagtanggal sa rehistro pagkatapos ng pagbabago ng pagmamay-ari ng pabahay

Tandaan. Ang sitwasyon ay pinasimple kung ang mga taong ito, bagaman nakarehistro sa apartment, ay hindi nakatira dito. Sa ganitong mga kaso, ang pagpapaalis ay posible nang wala ang kanilang paglahok, sa pamamagitan ng korte. Upang gawin ito, dapat kang magbigay ng mga dokumentong ebidensiya (mga resibo, sertipiko, pahayag ng saksi) kapag nagsampa ng isang paghahabol.

Sino ang hindi mapapaalis sa apartment

Sa ilang mga kaso, imposibleng paalisin ang mga nangungupahan kahit sa pamamagitan ng mga korte.

Talahanayan 3. Mga taong hindi napapailalim sa pagpapaalis

Paano mag-check out sa isang apartment

Bilang pangkalahatang tuntunin, ang pagtanggal sa rehistro ng mga hindi gustong nangungupahan ay posible sa dalawang dahilan:

• kusang loob;
• pilit.

Ang unang paraan ay mas kanais-nais, ngunit hindi laging posible na maabot ang isang kasunduan sa mga rehistradong mamamayan. Sa karamihan ng mga kaso, hindi nila nilayon na umalis sa ibinebentang apartment.

Sa ganitong sitwasyon (kung hindi sila nabibilang sa kategorya ng mga taong hindi napapailalim sa pagpapaalis), ang bagong may-ari ay dapat:

1. Sumulat ng isang pahayag sa korte.
2. Maglakip ng mga dokumentong nagpapatunay sa kanyang pagmamay-ari (kasunduan sa pagbili at pagbebenta, kinuha mula sa Rosreestr).
3. Magbigay ng impormasyon na nagpapahiwatig ng hindi makatwiran at ilegal na paninirahan ng mga taong nakarehistro sa apartment.
4. Kadalasan, ang korte ay pumanig sa bona fide na mamimili, at ang pamamaraan ng pagpapaalis ay pinilit.

Bilang karagdagan, kapag nagtatapos ng isang transaksyon (kung alam ng mamimili ang tungkol sa mga taong nakarehistro sa lugar ng tirahan), ang mga tuntunin ng kontrata ay maaaring magtalaga ng obligasyon na paalisin sa:

• nagbebenta;
• mamimili.

Ang unang kaso ay ang pinakakaraniwan. Gayunpaman, ang pagkakaroon ng naturang obligasyon ay hindi ginagarantiyahan ang katuparan nito. Kung ang mga tuntunin ng kontrata ay nilabag, ang bagong may-ari ng apartment, sa pamamagitan ng pagkakatulad, ay maaaring pumunta sa korte, kung saan ang pagpapaalis ng mga tao ay isasagawa nang sapilitan.

Ang pag-alis ng isang apartment na may isang bata na nakarehistro dito ay hindi isang madaling gawain.

Masigasig na pinoprotektahan ng batas ang mga karapatan ng mga bata, na pumipigil sa mga nasa hustong gulang na lumabag sa kanilang mga interes.

Paano magbenta ng isang apartment na may isang menor de edad na bata na nakarehistro dito? Higit pa tungkol dito mamaya sa artikulo.

Ang pagbebenta ng naturang real estate ay posible kung ang bata ay may lugar na iwanan.

At sa kasong ito, makatuwiran para sa bumibili ng living space na magtanong nang maaga kung saan irerehistro ang batang pinalabas mula sa apartment na kanyang binibili.

Nararapat ding tanungin ang mga nagbebenta kung ang kanyang mga magulang, malapit na kamag-anak o tagapag-alaga ay irerehistro sa parehong address.

Mahalaga! Ang mga batang wala pang 14 taong gulang ay nakarehistro sa parehong lugar ng kanilang mga magulang/nag-ampon na magulang/tagapag-alaga (Artikulo 20 ng Civil Code ng Russian Federation), at ang mga kabataan mula 14 hanggang 18 taong gulang ay may karapatang manirahan kasama ang mga malalapit na kamag-anak (halimbawa, kasama ang isang lola, tiyuhin, tiyahin o mga kapatid na may sapat na gulang) .

Ang bata sa transaksyong ito ng pagbili at pagbebenta ng living space ay hindi ang may-ari, ngunit may lahat ng karapatan ng gumagamit. Hindi siya itinalaga bilang kalahok sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Gayunpaman, ang isang hiwalay na sugnay sa kasunduan ay dapat magtakda ng obligasyon ng nagbebenta na alisin ang lahat ng miyembro ng pamilya mula sa pagpaparehistro (Artikulo 292 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kapag nagbebenta ng isang tirahan na may isang bata na nakarehistro dito na hindi ang may-ari, ang pangunahing panganib para sa bumibili ay medyo mahirap na pilitin na alisin ang bata mula sa binili na apartment sa hinaharap.

Magagawa lamang ito sa pamamagitan ng desisyon ng korte, at kung ang bata ay may pagkakataon na manirahan kasama ang kanyang malapit na kamag-anak sa kanilang lugar ng pagpaparehistro.

Palaging kinakampihan ng korte ang menor de edad sa mga kontrobersyal na isyu, kaya napakahirap at mahirap na ilabas ang bata sa apartment na ibinenta kasama niya.

Mahalaga! Maaaring magpasya ang korte na paalisin ang buong pamilya ng dating may-ari (kabilang ang mga bata) pagkatapos ng sapilitang pagbebenta ng apartment, kung ito ay itinatadhana sa kontrata at kung mayroon talagang ibang tirahan para sa mga bata.

Sa kasong ito, ang mga parameter ng bagong pabahay para sa bata (kaginhawahan, lugar) ay isasaalang-alang, na hindi dapat mas masahol kaysa sa mga nauna.

Payo! Kapag bumibili ng isang apartment, siguraduhin na ang lahat ng miyembro ng pamilya ng may-ari ay pinalabas mula dito.

Ito ay nangyayari na ang nagbebenta ay hindi maaaring suriin ang mga bata sa labas ng apartment bago ang transaksyon, dahil sa oras na iyon ay ito lamang ang kanilang tahanan at walang kahit saan upang tingnan.

Ang isang katulad na sitwasyon ay nalulutas ngayon sa pamamagitan ng pagbuo ng "mga alternatibong transaksyon" para sa pagbili at pagbebenta ng real estate, kapag ang isang pamilya na may mga anak ay nagbabago ng kanilang tirahan, nagbebenta ng kanila at bumili ng isa pa bilang kapalit sa parehong oras.

Lumalabas na sa oras ng transaksyon para sa alienation ng apartment, ang lahat, kabilang ang bata, ay nananatiling nakarehistro dito, at nakasulat at nakarehistro sa isang bagong address ilang oras pagkatapos ng pagtatapos ng transaksyon.

Kung ang isang menor de edad na bata ay nakarehistro sa isang apartment na binalak na ibenta, pagkatapos bago simulan ang pamamaraan ng alienation ay dapat na siya ay tanggalin sa pagkakarehistro at nakarehistro sa ibang lugar.

Ang Artikulo 20 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagsasaad: ang lugar ng paninirahan ng isang batang wala pang 18 taong gulang ay ang tahanan ng magulang o ang lugar ng tirahan ng isang tagapag-alaga.

Kapag ang isang apartment ay nahiwalay, ang mga magulang/tagapag-alaga ay pinalabas dito kasama ang kanilang mga anak at irehistro ang kanilang mga sarili at ang kanilang mga anak sa ibang tirahan.

Kung hindi posible na agad na irehistro ang isang menor de edad sa isang bagong tahanan, kung gayon ang pinakakaraniwang paraan sa labas ng sitwasyon ay pansamantalang irehistro ang bata sa mga lolo't lola o iba pang malapit na kamag-anak.

Mahalaga! Ang proseso ng pagbebenta ng isang apartment ay nagiging mas kumplikado kung ang isang menor de edad ang may-ari nito. Upang ihiwalay ang ari-arian ng isang bata, kailangan ang pahintulot mula sa mga awtoridad sa pangangalaga.

Hindi, ito ay hindi katanggap-tanggap! Ang bata ay dapat na nakarehistro sa isang lugar sa ibang bahay o apartment.

Kasabay nito, ang anumang bagong lugar ay hindi angkop para sa pagpaparehistro. Ang pabahay ay dapat na nilagyan para sa mga bata bilang pagsunod sa lahat ng mga pamantayan sa kaligtasan sa kalusugan.

Ito ay kanais-nais na ang mga bagong kondisyon ng pamumuhay ay higit na mataas kaysa sa mga luma.

Kung saan ilalabas ang iyong anak:

• Hanggang sa edad na 10, ang isang bata ay maaari lamang tumira kasama ang kanyang mga magulang/tagapag-alaga. Ayon sa batas, ang mga bata ay hindi nakarehistro sa ibang address.
• Mula 10 hanggang 14 na taon: ang mga bata ay maaaring manirahan kasama ang mga malapit na miyembro ng pamilya, halimbawa, mga lolo't lola, mga kapatid na may sapat na gulang.
• Mula 14 hanggang 18 taong gulang: ang bata ay maaaring mairehistro sa isang address na iba sa pagpaparehistro ng mga magulang o kamag-anak.

Mahalaga! Kung ang isang bata ay nasa ilalim ng pangangalaga at hindi pinalaki ng mga malalapit na kamag-anak, imposibleng mapaalis ang bata nang walang paglahok ng mga awtoridad sa pangangalaga.

Ang may-ari ay may karapatan na itapon ang kanyang ari-arian at hilingin na tanggalin ang mga nangungupahan. Ngunit kung minsan imposibleng mapalayas ang isang menor de edad na bata kahit sa pamamagitan ng korte.

Isaalang-alang ang mga kasong ito:

• Ang bagong lugar ng paninirahan ng bata ay mas masahol pa sa mga tuntunin ng mga kondisyon kaysa sa nauna.
• Wala nang madischarge ang bata. Kung ang mga magulang ay walang permanenteng pagpaparehistro, kung gayon ang bata ay walang lugar upang magparehistro. Ngunit ito ay legal na imposible na ilabas ang isang tao sa "kawalan ng laman."

Mahalaga! Ang extract ay itinuturing na ilegal at napapailalim sa pagkansela kung ang bata ay hindi nagparehistro sa bagong lugar ng paninirahan.

Ang kasunduan ay iginuhit sa karaniwang paraan. Ang pagpaparehistro ng isang menor de edad na bata ay gumaganap bilang isang encumbrance sa pabahay.

Ang pinakamahusay na pagpipilian ay ang pagpapaalis sa menor de edad bago pumirma sa kontrata.

Kung plano ng nagbebenta na alisin sa pagkakarehistro ang bata pagkatapos ng transaksyon, inirerekomenda na ang obligasyong ito ay isama sa kontrata na nagpapahiwatig ng mga deadline.

Sa hinaharap, ang sugnay na ito ng kontrata ay maaaring maging kapaki-pakinabang sa korte upang, kung kinakailangan, upang hamunin ang transaksyon dahil sa hindi pagsunod sa mga kundisyon.

Ang kasunduan ay nagpapahiwatig din ng pagkakaroon ng pahintulot mula sa mga awtoridad sa pangangalaga para sa pagbebenta ng apartment (kung kinakailangan), na nakalakip sa kasunduan.

Kung ang bata ay nakarehistro at ang may-ari ng apartment o bahagi nito, kung gayon siya ay magiging isang partido sa transaksyon at ipinahiwatig sa kasunduan kapag naglilista ng mga partido. Dapat ding ipahiwatig ng kontrata ang legal na kinatawan ng menor de edad na bata.

Pipirma ang isang magulang/tagapag-alaga para sa isang batang wala pang 14 taong gulang.. Mula sa edad na 14, ang isang tinedyer ay binibigyan ng karapatang pumirma ng kamay sa isang kasunduan na may nakasulat na pahintulot sa transaksyon ng alienation mula sa legal na kinatawan.

Tandaan! Ang isang kasunduan na kinasasangkutan ng isang menor de edad na may-ari ay nangangailangan ng mandatoryong pagpapanotaryo.

Ayon sa batas, kapag nag-alienate ng isang apartment, ang pahintulot mula sa mga awtoridad sa pangangalaga ay kinakailangan lamang kung ang isang menor de edad na bata ay nagmamay-ari ng bahagi ng ari-arian.

Pagkatapos siya ay isang partido sa transaksyon kung saan ang kanyang ari-arian ay itinapon. At ang pangunahing tungkulin ng awtoridad sa pangangalaga ay protektahan ang mga interes ng ari-arian ng mga bata.

Kung ang bata ay nakarehistro lamang sa apartment, ngunit hindi ang may-ari nito, kung gayon ang kanyang mga interes sa ari-arian ay hindi maaaring labagin sa panahon ng pagbebenta. Sa ganitong kaso, hindi kailangan ang pahintulot mula sa mga awtoridad sa pangangalaga..

Totoo, mayroong isang pagbubukod dito. Kung ang bata na nakarehistro sa apartment ay hindi ang may-ari, ngunit nasa ilalim ng pangangalaga (halimbawa, isang ulila), kung gayon kapag nagbebenta ng apartment kakailanganin mong makakuha ng pahintulot mula sa mga may-katuturang awtoridad (Artikulo 292 ng Civil Code ng Russian Federation ).

Paano malalaman kung ang isang menor de edad na bata na nakarehistro sa isang apartment ay isa sa mga may-ari?

Ganap na lahat ng mga may-ari ay ipinahiwatig sa katas mula sa Pinag-isang Estado ng Rehistro ng Real Estate. Hindi mahirap makakuha ng ganoong katas.

Kung ang apartment ay privatized, dapat suriin ng mamimili kung kailan natapos ang kasunduan sa privatization at kung ang mga menor de edad na bata ay nakarehistro dito sa oras na iyon.

Kung oo, kung gayon ang mga bata ay dapat na kasama sa mga may-ari nito at ang kanilang mga pangalan ay dapat na kasama sa katas mula sa Unified State Register of Real Estate.

Kung hindi, nilabag ang batas at mas mabuting tanggihan ang naturang pagbili. Maaaring ibalik ng mga matatandang bata ang kanilang mga nilabag na karapatan sa pribatisasyon sa pamamagitan ng mga korte.

Kung ito ay lumabas na sa panahon ng pribatisasyon ang mga bata ay nakarehistro sa ibang address, kung gayon ang pribatisasyon ay natupad nang tama at hindi na sila makikialam sa karapatan ng pagmamay-ari sa apartment na ito.

Ang nasabing real estate ay maaaring mabili nang walang pahintulot ng mga awtoridad sa pangangalaga, ngunit napapailalim sa mga kondisyon sa itaas para sa pagpapalabas ng mga bata.

Kaya, ang pagbebenta ng isang apartment na may isang menor de edad na bata na nakarehistro dito ay dapat na isagawa nang may kakayahan, nang hindi lumalabag sa mga karapatan ng mga bata.

Dapat malaman ng bumibili ng apartment kung saan ilalabas ang menor de edad na bata pagkatapos nitong ibenta.

Ang pagbebenta ng apartment na may rehistradong tao ay isang karaniwang kaso ng mga transaksyon sa residential real estate. Sa ganitong mga sitwasyon, hindi lamang ang katotohanan ng pagpaparehistro mismo ay magkakaroon ng legal na kahalagahan, kundi pati na rin ang pagkakaroon ng mga karapatan ng mga rehistradong mamamayan sa tirahan.

Legal na katayuan ng mga rehistradong tao

Sa yugto ng pagsang-ayon sa mga tuntunin ng transaksyon, sinusuri ng mamimili ang legal na kalinisan ng apartment. Kasama sa pamamaraang ito ang pagtatatag ng mga opisyal at nakatagong encumbrances sa residential premises. Kung ang isang nakarehistrong mortgage sa isang apartment ay isang opisyal na encumbrance, kung gayon ang pagkakaroon ng mga rehistradong tao sa apartment ay maaaring ituring na isang nakatagong encumbrance.

Ang legal na katayuan ng mga nakarehistrong tao ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang mga sumusunod na tampok:

• pansamantalang pagpaparehistro sa lugar ng paninirahan ay hindi nagbibigay ng anumang mga karapatan sa real estate, maliban sa posibilidad ng paggamit ng living space para sa isang tiyak na panahon;
• Ang permanenteng pagpaparehistro sa lugar ng paninirahan ay nagpapahintulot sa isang rehistradong mamamayan na manirahan sa isang apartment para sa isang walang limitasyong tagal ng panahon, i.e. nagdudulot ng paglitaw ng isang permanenteng karapatan sa paggamit.

Ang pagkakaroon ng mga pansamantalang nakarehistrong tao ay hindi lumilikha ng mga paghihirap para sa paggawa ng mga transaksyon, dahil ang kanilang pagpaparehistro ay awtomatikong mag-e-expire pagkatapos ng isang tiyak na panahon.

Para sa mga mamamayan na may permanenteng pagpaparehistro, ang sitwasyon ay mas kumplikado. Ang pagpaparehistro sa lugar ng paninirahan ng mga mamamayan na hindi may-ari ng apartment ay maaaring mangyari sa mga sumusunod na kaso:

1. naninirahan sa isang apartment pagkatapos ng pagsasapribado nito ng isang tao na nagsagawa ng pormal na pagtanggi sa transaksyon ng pribatisasyon sa pabor ng ibang mga tao;
2. permanenteng paggamit ng pabahay sa pamamagitan ng karapatan ng pagtanggi sa testamentaryo;
3. mga miyembro ng pamilya ng may-ari na walang bahagi sa mga karapatan sa ari-arian;
4. mga menor de edad na mamamayan na ipinanganak pagkatapos ng pagpaparehistro ng mga karapatan sa ari-arian.

Ang mga taong ito ay may karapatan sa permanenteng paggamit ng mga tirahan, na hindi maaaring wakasan o limitado nang basta-basta. Halimbawa, sa mga kaso ng pribatisasyon, ang naturang karapatan ay nakakondisyon sa katotohanan na ang mamamayan na tumanggi ay ang legal na nangungupahan ng apartment.

Bilang karagdagan, ang may-ari ay may karapatang irehistro ang sinuman sa kanyang tahanan, kabilang ang permanenteng batayan. Kasabay nito, ang may-ari ay maaaring magkahiwalay na itakda ang mga kondisyon ng pamumuhay at ang mga limitasyon ng karapatang gumamit ng pabahay, dahil ang pagpaparehistro ay hindi direktang nagbibigay ng paglitaw ng naturang karapatan.

Ano ang gagawin sa mga rehistradong mamamayan kapag nagbebenta ng apartment

Ang pagkakaroon ng itinatag na ang mga mamamayan ay nakarehistro sa apartment, ang mamimili ay may karapatang tumanggi na kumpletuhin ang transaksyon, dahil ang batas ay nagpapahayag ng kalayaan ng mga relasyon sa kontraktwal. Kung ang desisyon ay ginawa upang ipagpatuloy ang pagbili at pagbebenta, ang bagong may-ari ay maaaring nahaharap sa pangangailangan na magpasya sa kapalaran ng mga rehistradong mamamayan.

Bilang isang patakaran, sa aktwal na paglipat ng pabahay, ang nagbebenta ay dapat na ganap na iwanan ang apartment at ilipat ito nang libre mula sa anumang mga paghahabol ng mga ikatlong partido. Ipinahihiwatig din nito ang pagtanggal ng rehistro ng lahat ng rehistradong mamamayan, na itinakda sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Sa ilang mga kaso, ang mga katapat ay maaaring magtatag sa kontrata ng isang panahon kung saan ang lahat ng mga mamamayan ay kinakailangang mag-deregister.

Kung ang apartment ay nakarehistro sa mga mamamayan na may permanenteng karapatang gamitin, ang nagbebenta ay walang karapatan na hilingin na sila ay maalis sa pagkakarehistro. Sa kasong ito, kung ang nagbebenta ay nagpasya na bumili ng pabahay na isinasaalang-alang ang naturang encumbrance, ang kontrata ay nagbibigay ng mga sumusunod na kondisyon:

• naglilista ng listahan ng mga taong nakarehistro sa apartment sa oras ng transaksyon sa pagbili at pagbebenta;
• ay nagpapahiwatig na pinananatili nila ang karapatan ng permanenteng paggamit kahit na matapos irehistro ang ari-arian sa pangalan ng bumibili.

Dapat itong isaalang-alang Ang pagbili ng pabahay ay hindi papayagan ang mga sumusunod na kategorya ng mga mamamayan na ma-discharge, kahit na sapilitan:

1. menor de edad na mga bata o mamamayan na idineklarang incompetent;
2. mga taong tumangging lumahok sa pribatisasyon ngunit pinanatili ang karapatang gumamit;
3. mga miyembro ng pamilya ng dating may-ari ng ari-arian;
4. mga taong nakatira sa isang apartment sa ilalim ng isang lifetime annuity agreement.

Ang buong komposisyon ng naturang mga tao ay maaaring maitatag sa pamamagitan ng pag-aaral ng mga sertipiko ng komposisyon ng pamilya, mga apartment card o mga extract mula sa mga home book. Bilang karagdagan, kinakailangang ihambing ang komposisyon ng mga miyembro ng pamilya ng may-ari sa bilang ng mga taong nakibahagi sa pribatisasyon.

Bilang isang pangkalahatang tuntunin, ang mga bata ay nakarehistro sa lugar ng paninirahan ng isa o parehong mga magulang. Ang pagsunod sa prinsipyong ito ay sinusubaybayan ng guardianship at trusteeship na awtoridad. Para sa kadahilanang ito, ang pagkuha ng pabahay kung saan ang mga menor de edad na mamamayan lamang ang nananatiling nakarehistro ay bihirang makatagpo sa pagsasanay.

Kung, pagkatapos bumili ng apartment, mayroon pa ring mga rehistradong tao na hindi nasa ilalim ng listahan sa itaas, maaari silang paalisin ng bagong may-ari, kabilang ang pwersahang.

Ano ang posibilidad ng pagbili ng mga apartment na may mga rehistradong mamamayan? Bilang isang patakaran, ang naturang real estate ay makabuluhang mas mura kaysa sa mga katulad na ari-arian na walang mga rehistradong tao. Halimbawa, kung ang isang matatandang mamamayan ay may karapatan ng permanenteng paninirahan sa ilalim ng isang kasunduan sa kinikita sa buhay, ang pagbili ng pabahay ay maaaring ituring na naaangkop.

Paano i-discharge ang mga mamamayan pagkatapos magbenta ng apartment

Kung ang nagbebenta ay hindi tumupad sa obligasyon na lisanin ang apartment mula sa lahat ng mga rehistradong tao, o walang karapatang sapilitang alisin sa pagkakarehistro, ang mamimili ay may makatwirang pagnanais na palayain ang biniling pabahay mula sa mga karapatan ng mga ikatlong partido. Kahit na ang isang rehistradong mamamayan ay hindi aktwal na nakatira sa apartment at hindi nilayon na lumipat sa residential na lugar, ang katotohanan ng kanyang pagpaparehistro ay makabuluhang pinatataas ang halaga ng mga utility bill.

Kung ang mga rehistradong tao ay kasama ang mga mamamayan na napanatili ang karapatan ng permanenteng paggamit, ang pagpapaalis sa kanila ay halos imposible. Ang isang pagbubukod sa panuntunang ito ay maaaring mga kaso ng paglabag sa mga kondisyon ng pamumuhay:

• pagtanggi na magbayad para sa mga utility at iba pang mga uri ng mga obligadong pagbabayad;
• sistematikong pinsala o pagkasira ng isang residential property, na humahantong sa pagkasira nito;
• sistematikong paglabag sa mga karapatan ng ibang taong naninirahan sa tirahan.

Sa mga kasong ito, pinahihintulutan ang pagpapaalis nang walang probisyon ng iba pang pabahay, kasama na ang paghahain ng kaso sa korte.

Kung ang mga rehistradong mamamayan ay walang karapatang gamitin ang apartment, ang bagong may-ari ay may legal na karapatan na paalisin sila mula sa lugar ng tirahan, pati na rin ang puwersahang tanggalin ang kanilang pagkakarehistro.

Upang gawin ito kailangan mong gawin ang sumusunod:

1. mag-imbita ng mga rehistradong mamamayan na kusang-loob na mag-deregister, kabilang ang pagbibigay ng makatwirang panahon para sa pagsasagawa ng mga naturang aksyon;
2. magpadala ng babala tungkol sa posibilidad ng sapilitang pagpapaalis sa korte;
3. pumunta sa korte upang protektahan ang mga karapatan ng may-ari.

Kung ang mga rehistradong mamamayan ay aktwal na nakatira sa apartment, dapat nilang malaman ang posibilidad ng sapilitang pagpapaalis sa pamamagitan ng korte, kaya ang pagkakataon ng boluntaryong paglabas ay medyo mataas. Ang ibang sitwasyon ay lumitaw sa mga kaso kung saan ang mga nakarehistrong tao ay hindi nakatira sa apartment at ang kanilang lugar ng paninirahan ay hindi alam.

Sa kasong ito, posibleng isulat ang mga ito sa pamamagitan ng desisyon ng korte. Kapag nag-file ng isang paghahabol sa korte, kinakailangan upang ipahiwatig ang huling kilalang lugar ng paninirahan ng naturang mamamayan, na, bilang panuntunan, ay magkakasabay sa address ng biniling apartment.

Sa panahon ng pagsubok, ito ay mabe-verify kung ang nakarehistrong tao ay may karapatan ng permanenteng paggamit. Kung ang katotohanang ito ay hindi nakumpirma, ang hukuman ay gagawa ng isang desisyon sa absentia na paalisin at i-deregister ang rehistradong mamamayan. Matapos maiharap ang hudisyal na aksyon sa awtoridad sa pagpaparehistro, ang isang katas ay isasagawa sa mahigpit na alinsunod sa nagpapatakbo na bahagi ng desisyon ng korte.

Kaya, kapag nagbebenta ng isang apartment na may mga rehistradong mamamayan, ang mamimili ay kailangang matukoy kung mayroon silang karapatan ng permanenteng paggamit ng pabahay. Kung mayroong ganoong karapatan, magiging lubhang mahirap na lisanin ang apartment. Ang pagpapaalis ng korte ay pinapayagan lamang sa mga kaso kung saan ang mga rehistradong mamamayan ay hindi nagpapanatili ng karapatan ng permanenteng paninirahan kapag nagrerehistro ng transaksyon.

Ang bawat pagpipilian ay may mga kalamangan at kahinaan nito. Kapag nagbebenta ka nang mag-isa, gugugol ka ng maraming pagsisikap at oras, kabilang ang paglutas ng mga legal na isyu, ngunit makakatipid ka sa komisyon sa tagapamagitan.

Ang pagbebenta ng apartment sa tulong ng isang rieltor ay mas madali. Ang kailangan mo lang gawin ay maghanap ng tagapamagitan, naroroon sa mga pagtingin sa apartment (mas mabuti, ngunit hindi kinakailangan kung ikaw ay, halimbawa, sa ibang lungsod) at sa pagtatapos ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Ngunit para sa tulong kailangan mong magbayad ng isang espesyalista ng 2–6% ng halaga ng ari-arian.

Ang kasosyo sa pamamahala ng ahensya ng real estate ng Goodman Estate na si Denis Rumyantsev ay nagpapayo kapag pumipili ng isang rieltor na bigyang-pansin ang kanyang kakayahan, at hindi sa oras na siya ay nagtrabaho sa merkado.

Ang tagapamagitan ay dapat na may teknikal, ekonomiko, legal na kaalaman at maging isang appraiser, engineer, abogado, broker, psychologist, salesman, marketer, photographer na pinagsama-sama sa isa.

Denis Rumyantsev, managing partner ng Goodman Estate real estate agency

Upang mapatunayan ang kakayahan ng isang rieltor, maaari mong hilingin sa kanya na magpakita ng mga dokumentong nagpapatunay sa kanyang kaalaman: mga diploma, diploma at sertipiko. Ang isang marker ng pagiging angkop sa propesyonal ay magiging membership din sa mga propesyonal na komunidad, halimbawa, ang Russian Guild of Realtors.

Siguraduhing magtanong kung paano mo maibebenta ang apartment sa loob ng nais na takdang panahon at sa pinakamataas na posibleng presyo. Hilingin na ibahagi ang mga personal na tagumpay sa pagbebenta sa iyong lugar. Mahalaga rin na mahanap ang "iyong" tao kung kanino ito magiging komportable, kaaya-aya at madaling magtrabaho at makipag-usap.

Paano magbenta ng apartment nang walang mga tagapamagitan

1. Paano suriin ang real estate

Ang tamang pagtatasa ay magbibigay-daan sa iyong ibenta nang mabilis ang iyong apartment nang hindi nawawalan ng pera. Ayon kay Denis Rumyantsev, ang mga average na presyo ay matatagpuan sa website ng Federal State Statistics Service. Ngunit ang portal na ito ay hindi ang tunay na katotohanan, dahil ang halaga ng isang partikular na apartment ay binubuo ng ilang mga kadahilanan. Ang presyo ay apektado ng:

1. Bilang ng mga silid.
2. Lugar ng apartment.
3. Layout: mas mataas ang halaga ng mga nakahiwalay na kwarto kaysa sa mga katabi.
4. Ang nakapalibot na lugar, imprastraktura: paradahan at isang palaruan sa bakuran o malapit, mga grocery store, paaralan at kindergarten sa loob ng maigsing distansya ay magbibigay-daan sa iyo na ibenta ang apartment sa mas mataas na presyo.
5. Ang sahig kung saan matatagpuan ang apartment: mas mataas, mas mabuti.
6. Ang pagkakaroon ng balkonahe o loggia.
7. Distrito: ang kalapitan sa sentro at mga hintuan ng pampublikong sasakyan, ang pagkakaroon ng mga kalapit na parke at mga lugar ng libangan, at iba pa ay isinasaalang-alang.
8. Ang dami ng utility bills.

Upang independiyenteng itakda ang presyo ng isang apartment, kailangan mong hanapin ang pinakakatulad na mga bagay sa merkado. Gamitin ang lahat ng available na source: mga classified site, real estate magazine, at iba pa.

Ang average na presyo para sa isang katulad na apartment ang iyong hinahanap. Maaari itong bahagyang tumaas kung handa kang maghintay ng mahabang panahon para sa isang deal, o bahagyang bawasan kung kailangan mong ibenta ang ari-arian nang mapilit.

Ang isang bagay na ang presyo ay 15% na mas mataas kaysa sa presyo sa merkado ay nagkakahalaga ng hanggang 10% ng lahat ng posibleng mamimili, at 10% ang bumubuo sa isang ikatlo. Ang tamang presyo ng real estate ay makakaakit ng 60% ng mga potensyal na kliyente.

2. Anong mga dokumento ang kailangan para magbenta ng apartment?

Upang tapusin ang isang transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng real estate, ang nagbebenta ay dapat na may hawak na:

• pasaporte;
• sertipiko ng pagmamay-ari;
• cadastral passport para sa apartment mula sa BTI;
• isang extract mula sa Unified State Register of Real Estate (kailangan mong makuha ito mula sa teritoryal na sangay ng Rosreestr, o sa website ng departamento, o sa MFC);
• isang katas mula sa rehistro ng bahay tungkol sa bilang ng mga taong nakarehistro sa apartment (pumunta sa kumpanya ng pamamahala, HOA, kooperatiba sa pabahay o MFC);
• isang sertipiko na nagpapatunay sa kawalan ng mga utang sa mga bayarin sa utility (samahan sa pabahay, kooperatiba sa pabahay, kumpanya ng pamamahala, tanggapan ng pabahay o Pinag-isang Sentro ng Impormasyon at Pagbabayad);
• isang sertipiko ng legalidad ng muling pagpapaunlad, kung ito ay isinagawa (BTI);
• notarized ng asawa para sa pagbebenta ng real estate kung ito ay binili sa panahon ng kasal;
• pahintulot mula sa mga awtoridad sa pangangalaga na magbenta ng apartment kung menor de edad ang may-ari nito.

3. Paano mag-advertise ng apartment

Upang maakit ang mga potensyal na mamimili, kailangan mong gumawa ng tama at maglagay ng isang ad para sa pagbebenta ng isang apartment.

Kumuha ng mga de-kalidad na larawan

Hindi sapat ang basta-basta na kumuha ng larawan ng apartment sa iyong telepono. Ihanda ang iyong tirahan para sa paggawa ng pelikula. Alisin mula sa frame ang lahat ng hindi kailangan, sira-sira, masyadong araw-araw, hindi kasiya-siya sa mata. Punasan ang alikabok, hugasan ang mga kagamitan sa pagtutubero, maingat na ilagay ang iyong mga sapatos sa threshold, ayusin ang mga tubo at garapon sa mga bukas na istante. Magdagdag ng mga maginhawang elemento: isang palumpon ng mga bulaklak sa mesa sa kusina, mga pandekorasyon na unan sa sofa.

Mas mainam na kumuha ng larawan sa isang maaraw na araw.

Sumulat ng text na nakakaakit ng pansin

Gumawa ng isang detalyadong advertisement na nagsasaad ng lahat ng mga pakinabang ng apartment. Ang unang bahagi ng teksto ay dapat maglaman ng mga teknikal na katangian: bilang ng mga palapag ng bahay, bilang ng mga silid, pagkakaroon ng isang loggia, at iba pa.

Isipin ang mga pakinabang ng apartment na hindi mahalaga sa iyo, ngunit maaaring maging interesado sa bumibili. Halimbawa, hindi mahalaga para sa mga walang anak na magkaroon ng mga kindergarten at paaralan sa malapit, ngunit ang kalapitan sa mga institusyong pang-edukasyon ay isang kalamangan para sa isang malaking pamilya.

Mag-post ng ad

Pumili ng mga site para i-advertise ang iyong apartment. Kabilang sa mga unibersal na site para sa pagbebenta ng real estate sa Russia ay Avito, Domofond, at Yandex.Real Estate. Maaaring may mga lokal na ad site sa iyong lungsod.

4. Paano ipakita ang isang apartment at makipag-ayos sa isang mamimili

Bago ipakita ang ari-arian sa mga potensyal na mamimili, kinakailangang ayusin hindi lamang ang apartment, kundi pati na rin ang pasukan. I-screw sa maliwanag na mga bombilya sa hagdanan, hugasan o kahit man lang walisin ito.

Sa bahay, idikit ang wallpaper na lumabas sa dingding, hugasan ang mga bintana, linisin ang mga kanal upang walang hindi kanais-nais na amoy. Maaari kang maghurno ng cake bago makipagkita sa isang mamimili: hindi mo kailangang kainin ito, ngunit ang amoy ng mga sariwang lutong paninda ay lilikha ng kaaya-ayang pakiramdam para sa bisita.

Ang iyong gawain ay lumikha ng isang wow effect sa panahon ng anumang pakikipag-ugnayan ng isang potensyal na mamimili sa iyo at sa iyong ari-arian.

Denis Rumyantsev, managing partner ng Goodman Estate real estate agency

Makipag-usap sa mga customer nang tama

Alam mo na rin hindi lamang ang mga pakinabang, kundi pati na rin ang mga disadvantages ng apartment. Tingnan ito sa pamamagitan ng mga mata ng bumibili at isipin kung anong mga tanong ang maaari niyang itanong na magiging sanhi ng kanyang kawalang-kasiyahan. Gumawa ng isang listahan ng mga argumento na hikayatin ang taong darating sa iyong panig.

Ang potensyal na mamimili ay malamang na makipagtawaran. Lalo na kung ang isang reseller ay dumating sa pulong at interesado na bawasan ang presyo hangga't maaari. Magpasya nang maaga kung magkano ang handa mong ibaba. Ang mamimili ay maaaring magbigay ng iba't ibang (kabilang ang hindi umiiral) na mga argumento kung bakit dapat mong ibenta ang apartment nang mas mura. Huwag sumuko sa sikolohikal na presyon, tingnan ang sitwasyon nang matino, at ipagtanggol ang iyong presyo.

5. Paano tapusin ang mga kasunduan sa deposito at pagbebenta

Kasunduan sa deposito

Ito ay isang dokumento na nagpapatunay sa kabigatan ng mga intensyon ng magkabilang panig. Ipinapahayag ng mamimili ang kanyang pagnanais na bumili ng isang ari-arian at inilipat ang isang tiyak na halaga sa nagbebenta (karaniwang 2-5% ng panghuling halaga ng apartment). Ang may-ari ng apartment, sa turn, ay nangangako na ibenta ito sa partikular na kliyente sa napagkasunduang presyo.

Nagbibigay ng mga parusa sa kaso ng pagtanggi sa deal para sa parehong mga kalahok. Kung magbago ang isip ng mamimili, itatago ng nagbebenta ang pera. Kung ayaw ibenta ng may-ari ng ari-arian ang apartment, ibabalik niya ang deposito sa dobleng halaga.

Kontrata ng pagbebenta

Bago ang transaksyon, ang nagbebenta ay dapat maghanda ng isang pakete ng mga dokumento para sa ari-arian at irehistro ang lahat ng mga residenteng nakarehistro sa apartment.

Karaniwang inisyu ng isang notaryo. Ito ay nilagdaan pagkatapos mong makatanggap ng pera para sa apartment at isulat na binayaran ka ng bumibili.

Pagkatapos lagdaan ang kasunduan, kailangan mong magsumite ng mga dokumento upang irehistro ang paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian sa teritoryal na katawan ng Rosreestr. Ang bayad ng estado para sa pag-aayos ng isang transaksyon ay magiging 2,000 rubles.

6. Paano maglipat ng pera

Sa pamamagitan ng mga deposit box sa bangko

Ang mamimili ay nagrenta ng isang ligtas sa deposito ng bangko at pumasok sa isang kasunduan sa institusyon, na nagtatakda ng mga kondisyon para sa pag-access sa safe deposit box ng dating may-ari ng apartment. Halimbawa, ang pagkakaroon ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Ang nagbebenta, sa turn, ay nangungupahan ng isang safe, kung saan siya ay naglalagay ng isang resibo para sa pagtanggap ng pera. Magagawang kunin ito ng mamimili pagkatapos ng transaksyon sa ilalim ng mga kundisyong tinukoy sa kasunduan sa pagrenta ng cell. Halimbawa, muli kung mayroong kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Ang parehong partido sa transaksyon ay dapat na naroroon kapag pinupunan ang mga cell. Sa ganitong paraan mabibilang ng nagbebenta ang pera, at matitiyak ng mamimili na nasa lugar ang resibo.

Sa pamamagitan ng deposito ng notaryo

Ang isang notaryo ay maaaring magsagawa ng isang transaksyon sa pamamagitan ng kanyang sariling account: kumuha ng pera mula sa bumibili at ilipat ito sa nagbebenta. Ngunit ang serbisyo ay malamang na magsasama ng isang komisyon sa bangko, ang laki nito ay nakasalalay lamang sa gana ng institusyon.

Cash transfer

Nang walang anumang mga trick, maaari kang makipagpalitan ng pera para sa isang resibo na nagkukumpirma ng resibo nito. Sa kasong ito, sulit na bilangin ang mga ito, suriin ang bawat kuwenta para sa pagiging tunay. Mas mainam na magsagawa ng transaksyon sa ilalim ng mga camera o sa harap ng mga saksi (halimbawa, sa opisina ng notaryo).

Siyempre, hindi mo dapat pag-usapan kung saan at kailan ka makakatanggap ng malaking halaga ng pera upang ligtas na dalhin ito sa iyong tahanan o bangko.

7. Paano ilipat ang isang apartment sa isang bagong may-ari

Sa araw na isinumite ang mga dokumento sa Rosreestr, binibigyan ng nagbebenta ang mamimili ng mga susi sa apartment. Ang mga partido ay pumirma sa ari-arian, na nagpapatunay na ang bumibili ay umalis sa apartment sa tamang kondisyon.

Paano Iwasan ang mga Scam

Sa mga transaksyon sa real estate, ang pinaka-mahina na link ay ang mamimili. Ngunit may dapat ding pansinin ang nagbebenta:

1. Dapat maganap ang paglilipat ng pera bago lagdaan ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Kung hindi, ang nagbebenta ay nanganganib na maiwan nang hindi nagbabayad para sa ari-arian: ang deal ay natapos na at ang bumibili ay walang dahilan upang magmadali sa pagbabayad. Kung nakikipag-usap ka sa isang scammer, maaari niyang mabilis na ibenta ang apartment at mawala na may dobleng bahagi ng pera: sa iyo at sa bagong mamimili.
2. Huwag magbigay ng mga orihinal na dokumento sa alinman sa mga mamimili o sa rieltor hanggang sa makumpleto ang transaksyon. Kung hindi, maaaring ibenta ang apartment nang hindi mo nalalaman.